Arbeidsmediation in de vastgoedsector: Conflict over makelaarscourtage en bonussen
Een conflict over courtage of bonussen in de vastgoedsector kan flink escaleren. Je hebt maandenlang samengewerkt, deals gesloten, en dan ontstaat er ruzie over wie wat verdient. Mediation helpt om zakelijk uit elkaar te gaan zonder dat je de rechter nodig hebt. In dit artikel leg ik uit hoe je zo’n conflict aanpakt, wat de feiten zijn en hoe je mediation inzet voor een oplossing.
Makelaarscourtage verschuldigd, ondanks het uitblijven van de woningoverdracht
Stel: je tekent een opdracht tot dienstverlening in februari 2022. De makelaar gaat aan de slag.
In december 2022 sluit je een koopovereenkomst voor een woning van €1,8 miljoen. De overdracht bij de notaris loopt vervolgens spaak. Toch eist de makelaar 1% courtage over die €1,8 miljoen, dus €18.000.
Dit is precies wat er speelde in een zaak die half mei 2025 door de Rechtbank Midden-Nederland werd beoordeeld (Vereende, 2025). De Algemene Consumentenvoorwaarden Makelaardij (ACV) van de NVM waren hier van toepassing.
Die voorwaarden bepalen vaak dat courtage verschuldigd is zodra een koopovereenkomst is gesloten, ongeacht of de woning daadwerkelijk wordt overgedragen.
Voor jou als opdrachtgever voelt dit oneerlijk, maar juridisch is het vaak waterdicht. Mediation kan helpen om toch tot een redelijke schikking te komen, bijvoorbeeld door te kijken naar de mate van dienstverlening die wel is geleverd. Een mediator kijkt niet alleen naar de juridische teksten, maar ook naar de intentie achter de opdracht. Wanneer heb je elkaar gesproken?
Welke toezeggingen zijn gedaan? Door deze feiten naast de contracten te leggen, ontstaat ruimte voor een oplossing die voor beide partijen werkbaar is. Zo voorkom je een langdurige juridische strijd.
Over (veelvoorkomende) belangenverstrengeling van makelaars
Belangenverstrengeling is een pijnpunt in de vastgoedsector. Een makelaar kan tegelijkertijd koper en verkoper vertegenwoordigen, of financiële prikkels ontvangen voor doorverwijzingen naar hypotheekadviseurs of verzekeraars.
Herkennen van belangenconflicten
Dit soort situaties leidt snel tot conflicten, zeker als er bonussen of extra courtages in het spel zijn. Je herkent een belangenconflict als de makelaar niet volledig transparant is over zijn financiële belangen. Vraag altijd schriftelijke openheid over dubbele vertegenwoordiging. Check of de ACV NVM van toepassing is vóór je ondertekent.
Leg mondelinge toezeggingen vast, bijvoorbeeld via een e-mail of een samenvatting van het gesprek. Vraag ook naar financiële prikkels bij doorverwijzingen: krijgt de makelaar een provisie als hij jou doorverwijst naar een bepaalde hypotheekadviseur?
Een ander signaal is wanneer de makelaar druk uitoefent om snel te tekenen, zonder dat je de tijd krijgt om de voorwaarden te controleren.
Dit gebeurt vaak bij courtage-afspraken. Neem de tijd, vraag advies en zorg dat je weet wat je tekent. Een mediator kan helpen om deze signalen te herkennen en bespreekbaar te maken.
Opkomen tegen belangenconflicten
Als je een conflict vermoedt, stap dan niet direct naar de rechter. Mediation is sneller, goedkoper en minder belastend voor je relatie met de andere partij.
Een MfN-gecertificeerd mediator helpt om de feiten op een rij te zetten en zoekt naar een oplossing die voor beide kanten werkt. Denk aan een gedeelde courtage of een compensatie voor geleverde diensten. Bij mediation worden kosten gemaakt, maar die vallen vaak mee vergeleken met een rechtszaak.
Een mediator kost gemiddeld €150 tot €200 per uur. Een traject duurt meestal 2 tot 4 sessies, dus reken op een totaalbedrag van €1.000 tot €2.500.
Soms vergoedt je werkgever of verzekering deze kosten. Check ook of je in aanmerking komt voor een vergoeding via de Raad voor Rechtsbijstand.
Waarom mediation werkt in vastgoedconflicten
Mediation verschilt fundamenteel van een rechtszaak. Bij een rechter draait het om winnen of verliezen, bij mediation om een oplossing die beide partijen kunnen accepteren.
In de zaak over de courtage van €18.000 had mediation kunnen leiden tot een schikking van bijvoorbeeld €10.000, gebaseerd op de daadwerkelijk geleverde diensten. Een mediator helpt om emoties te scheiden van feiten. Je praat niet alleen over geld, maar ook over arbeidsmediation bij een conflict over de hoogte van de ontslagvergoeding, wat er is misgegaan en hoe je dat kunt voorkomen.
Dit is vooral waardevol als je in de toekomst nog zaken wilt doen met dezelfde partij. Mediation is vertrouwelijk, dus wat er besproken wordt, blijft binnen de kamer.
De Geschillencommissie Makelaardij is beschikbaar, maar er zijn weinig uitspraken over gesjoemel (Bron 1).
Mediation biedt dus een alternatief dat sneller en praktischer is. Een MfN-gecertificeerde mediator zorgt voor een professionele begeleiding, bijvoorbeeld bij mediation bij een arbeidsconflict over de inhoud van het getuigschrift, en een eerlijk proces.
Praktische tips voor mediation in de vastgoedsector
- Controleer de ACV NVM: Lees de voorwaarden voordat je tekent. Weet wat je kunt verwachten.
- Vraag om schriftelijke openheid: Zorg dat alle afspraken en toezeggingen vastliggen.
- Leg mondelinge afspraken vast: Stuur een e-mail na over wat er besproken is.
- Vraag naar financiële prikkels: Weet of de makelaar provisie krijgt voor doorverwijzingen.
- Kies voor mediation: Het is sneller, goedkoper en minder belastend dan een rechtszaak.
Mediation is geen juridisch advies. Raadpleeg altijd een MfN-gecertificeerd mediator of juridisch adviseur voor jouw specifieke situatie. Mediationuitkomsten zijn afhankelijk van individuele omstandigheden.
Met deze aanpak zorg je dat je niet alleen een conflict oplost, maar ook toekomstige problemen voorkomt. Neem de tijd, blijf professioneel en zet arbeidsmediation bij een conflict over de naleving van de Arbeidstijdenwet in als krachtig instrument voor een zakelijke oplossing.